Ronze Lecture 第二十六期 | 不动产确权与分割实务经验分享

发布时间:

2026-09-18

作者:

王语馨

来源:

至融至泽

2026年9月11日下午，上海至融至泽律师事务所Ronze Lecture系列讲座第二十六期“不动产确权与分割实务经验分享”如期举办。本次讲座由上海至融至泽律师事务所合伙人罗皓之律师主持，由上海至融至泽律师事务所邹婧璐律师主讲，安居客法务总监臧琼女士，上海至融至泽律师事务所执行主任江国强，合伙人钟姝琦律师、高雅律师，及所内律师和律师助理参会，围绕不动产确权与分割领域的历史政策适用、借名买房等疑难案由的请求权路径选择、跨境不动产配置的合规风险等实务议题展开深度交流。

讲座伊始，罗皓之律师结合自身实务经验，表示不动产是自然人与企业财产的重要组成部分，从开发建设、经营流转到交易处置，贯穿复杂的法律关系，而确权与分割正是这一链条中的核心环节。因不同地产业态、不同地区政策与实操标准差异较大，具有较强的综合性和个性化特征。

分享之初，邹婧璐律师结合自身的执业版图展开分享。从业起步阶段，她跟随项目完成从拿地、开发、出租或出售的完整周期，深度掌握房地产项目的全链条法律关系；随着房地产市场的发展，业务拓展至上海特色公房动拆迁纠纷领域，覆盖行政诉讼、征收利益分割、动迁租赁纠纷等案件类型，并延伸至婚姻家事继承、企业合规与跨境不动产投资等交叉领域，搭建起跨法域、跨场景的复合型业务框架。

邹婧璐律师指出，当事人看似单一的诉求（如“这是我的房子，我要拿回来”），往往嵌套借贷、代持、继承、婚姻家事等多重法律关系，法律事实与当事人认知存在脱节。鉴于不动产因其价值高、不可物理分割且直接关系当事人的基本居住权益，此类裁判难以机械适用法律并直接划定分割比例。法官在裁判时，还会综合考量各方的出资贡献、家族生活与赡养等家庭实际情况。由此，邹婧璐律师建议律师在办理此类案件时，应通过挖掘家庭发展、生活经过等方式，搜集对应证据，为法院行使自由裁量权提供充分的事实支撑，争取委托人的合法权益。

谈及办案现实困局，邹婧璐律师将上海近三十年的住房制度脉络归纳为“蓝卡房—售后公房—商品房”三大阶段，各阶段房屋的权利来源与流转规则差异显著，政策性障碍突出。具体而言，蓝卡房以公房使用权为核心，围绕承租人及同住人制度衍生出户口挂靠、指定承租人、挂空房回收等纠纷；售后公房涉及买断价格计算、补缴土地出让金等问题，并存在不买断风险及转私过程中的诈骗风险；商品房则更多与婚姻家事、继承纠纷交织。在此基础上，不动产物理上的不可分割性，叠加限售、宅基地流转等限制，导致当事人实际占有与变现困难。在具体案件中，出资、赠与、借款等性质易被混淆，请求权基础与案由选择将影响案件走向；加之亲属间多为口头约定，证据呈现碎片化特征，推翻不动产登记公示效力的难度较大；分割时还需综合核算首付、还贷本息、装修添附、税费、增值、折旧等多项要素，进一步扩大了法官的自由裁量空间。

围绕不动产确权案件的实务难点，邹婧璐律师选取了三起代表性案例，拆解办案思路与经验教训，展现了“物权请求vs债权请求”“借名买房vs借款买房”“间接举证亲子关系”等真实场景中的策略。在公房套路式融资案中，评估风险选择物权请求权路径，通过判决书固定代持事实，最大限度保障了当事人的居住权益；在港商借名购房纠纷案中，法院结合汇款凭证、购房政策及长期占有等事实，认定双方实质为借名代持关系，但因该案原告及其律师未及时处置存量房产以满足过户条件的策略失误，最终形成了“代持事实成立、法律过户落空”的裁判结果；针对身份存疑的确权纠纷，因被继承人早期婚姻档案全部遗失，无法直接证实亲子关系，通过调取宗谱、被继承人自传、日记、书信、葬礼现场等多份间接证据形成完整证据链，获得法院采信，确认原告的继承份额，并依托第三方房屋评估，帮助当事人分得对应的房产折价款。

讲座最后，邹婧璐律师将视野拓展至跨境不动产运营实务，比较了个人持有、公司持有、信托持有三种路径的税负与传承风险。结合客户海外置业的真实教训，强调内地律师服务海外置业客户具有独特优势：能够深度挖掘客户底层投资目的，筛选境外合作机构，规避因中外服务边界认知差异带来的风险，助力客户完成房产处置。

在交流互动环节，钟姝琦律师结合自身动迁安置房继承析产办案体会，强调办理不动产纠纷案件，第一步务必厘清房屋性质，以精准适用相应的法律规范。罗皓之律师就商品房确权对抗执行这一实务难点作补充延伸，结合最高院执行异议复议相关司法解释，厘清了商品房买受人在支付价款比例、合法占有时间、查封顺位及购房用途等要件下，对抗一般金钱债权查封、建设工程价款优先受偿权及抵押权的裁判尺度，为参会同仁提供实务参考。

本次 Ronze Lecture 讲座结合上海住房发展史与大量真实案例，把历史政策、司法裁判规则、办案实操技巧融为一体，为参会法律人处理不动产确权分割疑难案件提供宝贵思路。上海至融至泽律师事务所将继续以Ronze Lecture为平台，把真实办案经验转化为可复用、可传承的实务方法论。

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