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RONZE研究 | “以房抵债”的法律性质认定以及在执行程序中的具体适用
发布时间:
2026-03-24
作者:
吴琳英
来源:
至融至泽
一、以房抵债的法律性质
1、以房抵债是如今在房地产法律实务中最常见的一种债务履行方式，依据协议达成时点并结合当事人的真实意思表示，“以房抵债”可涉及到“债务更新”、“新债清偿”、“后让与担保”等不同法律规制类型。
2、清偿型的以房抵债和担保型的以房抵债
根据九民纪要的规定[1]，可将以房抵债分为清偿型以房抵债和担保型以房抵债；后续又在《民法典合同编通则解释》（下称“合同法司法解释”）第27条和第28条中予以确认。
以房抵债实际是以物抵债的一种具体形式，适用以物抵债的一般规定。根据合同法司法解释的规定，根据以物抵债协议达成的时间是履行期限届满前还是届满后，分为清偿型的以物抵债或担保型的以物抵债。通常情况下，在债务履行期限届满前约定以物抵债，真实意图更多是为了担保原有债务的实现；而债务履行期限届满后约定以物抵债，则往往是在无法履行原有债务的情况下，用以替代清偿。当然针对履行期限届满前达成的以物清偿协议还需要根据当事人之间的真实意图对是否属于担保进一步区分。一般建设工程项目中达成的以房抵债协议都是清偿型的以房抵债，所以本文我们只讨论履行期限届满后达成的以房抵债协议。对于该等清偿型的以房抵债，学界多以债务更新或新债清偿对其进行定义。
3、合同法司法解释的规定
根据合同法司法解释第27条，债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
这里我们特别注意当事人另有约定的情形，非常常见。对于以房抵债特别是建设工程合同中的工程款抵债即以房款抵工程款的工抵房协议，通常情况下都会在协议中看到这样一句话，即：“原工程款债权于本协议生效之日起归于消灭。”如果双方的抵房协议中有类似这样的表述而后又没有相应回溯条款例如“抵房协议若最终无法履行，施工企业有权按照原施工合同要求甲方支付工程款。”之类的表述，那么双方的约定有效（不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平情形），该以房抵债协议构成债务更新，旧债消灭，债权人只能要求新债履行。而工抵房协议实际操作过程中可能涉及连环债务的抵销，因此更容易产生新债无法履行情况下，数个债权人的失权问题。
二、以房抵债协议在执行程序中的适用和普遍问题
签订以房抵债协议后，在建设工程领域，一般房地产企业也不会直接交付房屋而施工企业也不会直接登记成为抵债房屋的权利人，结合目前房地产行业的整体情况，施工企业或其指定的买受人未办理抵债房屋的过户手续，抵债房屋就被查封或即将被拍卖的情况屡见不鲜。对于以房抵债协议是否可以排除强制执行对于施工企业尤其重要。
1、原则上不可以排除执行，鉴于以房抵债协议在法律上被认定为诺成合同，未办理过户手续，抵债房屋的所有权不发生变动。在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。[2]
2、符合相关规定条件的可以排除
（1）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（下称：“执行异议规定”）第二十八条相关规定[3]，对于普通金钱债权的执行，以房抵债的债权人可以在符合相应条件的情况下排除该强制执行。在这里，值得特别提示的是，以房抵债的债权人一般存在以下问题可能导致其不满足排除执行的条件：
a、以房抵债是否可以认定为已经支付全部购房款？
符合法定条件的以房抵债，可认定为已支付全部价款；但需满足严格审查标准，并非当然适用。最高人民法院认为，在执行异议之诉中，案外人基于以房抵债协议所产生的物权期待权，主张阻却执行行为的诉讼请求，如果仅有债务协议和收据，而没有相应转账凭证的，法院不予支持。[4]可见因为以房抵债协议无需真正支出金钱款项，对于其排除强制执行是否符合已经支付全部购房款需要对债权的合法性、折抵金额的合理性进行实质审查。一般而言我们需要向法院递交债权形成的合法性凭证，在工抵房案件中通常为结算确认单、结算协议、施工合同等，且抵债协议亦必须签署于法院查封前。另外，还需提供抵债金额与房屋价值基本相当的证据（无明显不合理低价，避免损害其他债权人利益），例如提供房屋的备案价、市场价（近6个月的成交价）、评估价等证据证明折抵金额符合公平合理价格。
b、查封之前的合法占有，由于债权人的最终目的在于变现而非购房，因此如何证明在查封前债权人已经“合法占有不动产”成为一大痛点？
我们在具体办案中建议提交例如案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明；如没有的话可以替代的例如水电费及物业费缴纳凭证，或者与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证。
c、如何证明非因买受人自身原因未办理过户登记？
我们在办案过程中常见的是预售商品房尚不具备办理小产证的条件，而在此之前房屋被查封，属于非买受人的原因。或买受人因不可抗力（例如特殊时期受限于管控因素或不同国家之间的政策因素、买受人自身身体原因（需达到无法行动的程度，并辅助相应时期的医疗报告））。开发商或出让人未提供相应材料且买受人催告仍未提供等原因可以作为合理理由。但若仅以买受人在国外、外地以及工作原因等不方便办理过户手续等理由是不足以符合非因买受人自身原因未办理过户登记这一条件的，因此即便从常理和普通人的认知上觉得已经付款房屋就可以排除强制执行，但最终仍无法异议成功，因为法律不保护躺在权利上的人。此时，如果符合消费者身份的，建议依据《执行异议规定》第二十九条提出异议进一步排除执行。
针对以房抵债协议在执行转破产的案件中如何适用，以房抵债协议中债权人在破产程序中如何行使权利，将涉及更为复杂的法律关系，同时也视债权人在具体破产案件中的身份而千差万别，鉴于篇幅问题，后续将另行专篇讨论以房抵债在破产程序中的适用问题。
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脚注：
[1] 《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第44条：当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院应当重点审查该协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查无恶意串通等情形且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
第45条 当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向当事人释明变更诉讼请求为金钱之债。经释明后当事人仍拒绝变更的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
[2] 【最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》总第78辑】
[3] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10 号，2020 年修正）金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
[4]《保全与执行裁判规则解读》中国法制出版社
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